LMNP : vers une révision fiscale décisive ?
Un dispositif qui se voulait avantageux
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) était avantageux pour plusieurs raisons. Tout d'abord, il permettait aux propriétaires de bénéficier d'une fiscalité favorable, notamment grâce à des abattements sur les revenus locatifs et la possibilité de déduire les amortissements du bien. Cela réduisait significativement le montant imposable. De plus, le LMNP offrait une flexibilité en matière de gestion, permettant aux propriétaires de louer leur bien sans devoir répondre aux exigences strictes d'un professionnel. Enfin, la location meublée attirait un public souvent prêt à payer des loyers plus élevés, ce qui pouvait accroître la rentabilité de l'investissement immobilier.
Tout cela formait une niche avantageuse, aujourd'hui de plus en plus scrutée par l'État et au coeur des débats.
Si les raisons sont variées, l'une des préoccupations majeures concerne l'essor des meublés de tourisme. Ce phénomène contribue à la crise du logement en déséquilibrant le marché immobilier dans de nombreuses régions, notamment sur les littoraux, où la demande pour des logements permanents se heurte à l'attractivité des locations de vacances.
Les meublés de tourisme, souvent privilégiés par les investisseurs, réduisent l'offre de logements disponibles pour les résidents permanents, augmentant ainsi la pression sur les loyers. Dans certaines zones, cela conduit à une raréfaction des biens destinés à la location à long terme, ce qui nuit particulièrement aux ménages modestes, qui peinent à trouver des logements abordables. Ce déséquilibre accentue les difficultés d'accès au logement pour de nombreux locataires, soulignant ainsi la nécessité d'une régulation plus stricte de ce type d'activité.
Le LMNP menacé de perte d'attractivité
À partir de 2025, les propriétaires bailleurs de logements meublés pourraient voir la fiscalité de leur activité devenir moins avantageuse. Le projet de loi de finances prévoit des modifications significatives concernant le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP). En particulier, la taxation des plus-values lors de la revente des biens immobiliers pourrait être révisée. En réintégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value, cette réforme augmenterait le montant imposable lors de la revente, ce qui a suscité de vives inquiétudes parmi les investisseurs.
Illustration de la Nouvelle Taxation
Prenons un exemple concret pour mieux comprendre l'impact de cette réforme. Imaginons qu'un propriétaire achète un bien pour 100 000 € et le revend pour 200 000 € après dix ans d'amortissements totalisant 60 000 €. Actuellement, la plus-value brute imposable serait de 100 000 €, entraînant une taxation globale d'environ 24 000 € (IR + prélèvements sociaux). Cependant, avec la réforme qui entrerait en vigueur le 1er janvier 2025, la plus-value passerait à 160 000 €, augmentant la taxation à environ 38 000 €. Cette augmentation substantielle des charges fiscales pourrait dissuader de nombreux investisseurs de continuer dans ce type de location.
Renforcement de la fiscalité des meublés de tourisme
Pour faire face à la saturation du marché des meublés de tourisme, le gouvernement entend utiliser des mesures fiscales. En 2024, les meublés de tourisme non classés subiront une réduction de leur abattement fiscal, passant de 50 % à 30 %, avec un plafond fixé à 15 000 € de revenus locatifs. Ce changement impose un choix difficile pour de nombreux propriétaires qui devront naviguer entre le régime réel de déclaration, nécessitant une comptabilité, et la simple déclaration forfaitaire.
En 2025, les meublés classés connaîtront également un abattement réduit, passant de 71 % à 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes. Ces modifications visent à mieux réguler le marché locatif et à diminuer le nombre de meublés de tourisme qui déséquilibrent le secteur.
Impact sur la location meublée classique
Concernant les logements loués à titre de résidence principale, la situation semble plus stable, car le projet de loi de finances ne prévoit pas d’abaisser l’abattement forfaitaire, qui demeure à 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes locatives par an. Toutefois, des discussions circulent sur une éventuelle réforme qui rapprocherait la fiscalité des revenus locatifs des meublés de celle des revenus fonciers, ce qui pourrait transformer de manière significative le paysage fiscal pour les propriétaires.
Un avenir incertain
L'avenir de la fiscalité des meublés, qu'ils soient classés ou non, reste incertain. Les déclarations d'Annaïg Le Meur, députée du Finistère, dans son rapport d'été 2024, ainsi que les conclusions du Conseil des prélèvements obligatoires publiées récemment, mettent en avant une volonté de réformer la fiscalité locative. Les propriétaires de logements meublés doivent donc se préparer à des ajustements potentiellement significatifs dans les années à venir, alors que l'État cherche à concilier la nécessité d'encourager l'accession à la propriété avec celle de maîtriser les comptes publics.
Les discussions sur la fiscalité des meublés continueront d'évoluer, et l'impact sur le marché locatif pourrait être conséquent.